Hyra ut i andra hand

Information till dig som önskar hyra ut din lägenhet i andra hand.

Detta är ett krav för att få hyra ut.
Visst kan du hyra ut din bostadsrättslägenhet i andra hand, men det är några saker att tänka på före själva uthyrningen. Gör du fel riskerar du faktiskt att bli av med din bostad. 

Så här går du tillväga:
Ansök skriftligt till bostadsrättsföreningens styrelse om att få hyra ut lägenheten i andra hand (ladda ned ansökningsformulär här). Det räknas som andrahandsuthyrning även om du inte tar betalt. Ange varför du vill hyra ut lägenheten, till vem och för hur lång tid. Om styrelsen inte går med på att du hyr ut ska de meddela dig skälen till sitt beslut.

Vilka regler gäller?
Du har rätt att hyra ut lägenheten i andra hand om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Det kan t.ex. vara att du ska arbeta eller studera på en annan ort, är borta på grund av sjukdom, militärtjänstgöring eller om du vill provbo med din partner. Om styrelsen avslår din ansökan kan du överklaga till hyresnämnden. Hyr du ut lägenheten utan styrelsens medgivande riskerar du att bli av med nyttjanderätten. Då har föreningen rätt att säga upp dig och tvinga dig att flytta.

Hur mycket tar man betalt?
Bostadsrättshavaren får ta ut en hyra som ska motsvara de driftskostnader som han eller hon har, samt kapitalkostnader. Ägaren får ta ut kapitalkostnader även om han eller hon faktiskt inte har några lån på sin bostad.

Med driftskostnad avses månadsavgift, kostnader för el och vatten med m.m. Även ersättning för slitage av möbler omfattas, om bostaden hyrs ut möblerad. Kapitalkostnaden beräknas utifrån bostadens marknadsvärde. Man får ta ut en ”skälig avkastningsränta” på bostadens marknadsvärde. Marknadsvärdet kan man få fram t.ex. genom att undersöka priser på liknande bostadsrätter som överlåtits. Bedömningen ska vara objektiv. I dag vet man inte säkert vad en skälig avkastningsränta är, men i förarbetena skriver man att riktpunkten ska vara ett par procentenheter över Riksbankens referensränta.

Exempel

En bostadsrättslägenhet som är värd tre miljoner kr hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1 900 kr per månad. Med en skälig avkastningsränta om fyra procent ger det följande kostnader för hyresvärden per månad. (3 000 000 x 0,04)/12 + 1 900 = 11 900 kr.

Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och begära att hyran sänks. Om hyran påtagligt överstiger den acceptabla nivån ska hyresnämnden sänka den. Om hyran i exemplet ovan bestämts till 13 000 kronor/månad, kan hyresgästen begära en sänkning av hyran hos hyresnämnden. Hyresnämnden ska då sänka hyran i den mån den påtagligt överstiger 11 900 kr.

Den nya hyran ska, som huvudregel, gälla från dagen för ansökan. Beslutet kan överklagas till Svea hovrätt. Däremot kan en hyresvärd inte begära höjning av hyran. Om hyran i exemplet ovan, bestämts till 10 000 kr per månad, har hyresvärden alltså ingen möjlighet att begära att den höjs till 11 900 kronor hos hyresnämnden.

Hyresgästen kan inte begära hyressänkning bakåt i tiden. En sådan rätt fanns tidigare, upp till ett år bakåt, men regeln har tagits bort.

Skriv kontrakt
Hyresavtal för andrahandsupplåtelse finns att köpa i bokhandeln. Skriv ett hyresavtal med din hyresgäst, även om det är din kompis. Gå tillsammans igenom lägenhetens skick och skriv att lägenheten ska slutstädas så att den ser ut som när du lämnade den. Skriv även att hyresgästen är skyldig att teckna egen hemförsäkring. Ange hur lång tid uthyrningen ska pågå och hur lång uppsägningstiden är. Undvik långa hyrestider – du kanske behöver flytta tillbaka tidigare än planerat. Styrelsen vill ha en kopia av avtalet mellan uthyrare och hyresgästen som hyr i andra hand.

Tänk också på att:
… du blir hyresvärd till din hyresgäst. Be att få ta del av en kreditupplysning.

… hyresgästen kan alltid säga upp hyresavtalet till ett månadsskifte med en månads uppsägningstid, oavsett om det är ett hyresavtal på bestämd eller obestämd tid (löpande), och oavsett vilken tid man har avtalat om.

… hyresvärden kan säga upp hyresavtalet till ett månadsskifte med tre månaders uppsägningstid, oavsett om det är ett hyresavtal på bestämd eller obestämd tid. Har man avtalat om längre uppsägningstid gäller den längre tiden.

…hyresgästen i princip saknar rätt till förlängning av avtalet när lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad är tillämplig. Det behövs alltså inte någon överenskommelse om avstående från besittningsskyddet. Det kan dock vara en uppenbar fördel för att förebygga missförstånd att parterna i avtalet konstaterar att hyresvärden även om det är fråga om ett tidsbestämt avtal har rätt att säga upp detta med tre kalendermånaders uppsägningstid samt att hyresgästen saknar besittningsskydd enligt förevarande stadgande.

Mer information hittar du här